До того, как в Москве не были на законодательном уровне приняты Правила землепользования и застройки, установление параметров строительства на Земельный участок производилось путем оформления ГПЗУ по решению ГЗК (Градостроительной земельной комиссии).
ПЗЗ Москвы утверждены введением Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 No120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы» и являются строгим ограничением ведения градостроительной деятельности в Столице. Так, к примеру, большое количество участков и территорий в документе (около 83% площади города) имеют индекс «Ф», что означает режим сохраняемого фактического использования (по текущим значениям параметров, зарегистрированным в ЕГРН Росреестра). Любая корректировка параметров строительства на этих территориях невозможна без их изменений в ПЗЗ.
Мы готовы инициировать, организовать и сопроводить процесс изменения ПЗЗ, продвигая его по следующим основным шагам:
1. Проведение Градостроительного аудита в целях анализа достижимых параметров и подготовки Дорожной карты мероприятий, необходимых и достаточных для внесения изменений в ПЗЗ.
2. Подготовка буклета, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 457-ПП от 17.05.2018 г. «Об утверждении Порядка направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы», в следующем составе:
краткая пояснительная записка о планируемом использовании территории;
графический материал, содержащий визуализацию предложения по изменению правил землепользования и застройки – соответствующие листы карт градостроительного зонирования с обозначением предлагаемых изменений;
ситуационный план, на котором обозначены границы территории, в отношении которой предлагается внесение изменений с отображением существующих объекта(ов) капитального строительства, расположенных в границах данной территории;
схема планируемой застройки земельного участка с указанием мест расположения намечаемых к строительству объектов, их технико-экономических показателей;
расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.
3. Обращение в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки.
4. Проведение по необходимости согласований в заинтересованных организациях и ведомствах, в том числе в Москомархитектуре, НИИПИ Генплана, Мосгорнаследии (при необходимости проведение историко-археологических исследований или заключения, визуально-ландшафтного анализа и др.).
5. При необходимости подготовка материалов градобоснования (обосновывающих материалов).
6. Прохождение Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки, Окружной комиссии и процедуры публичных слушаний.
7. Прохождение Градостроительной земельной комиссии г. Москвы (ГЗК).
8. Получение распоряжения о внесении изменений в ПЗЗ города Москвы
9. Получение ГПЗУ с требуемыми инвестору параметрами разрешенного строительства.
Представленная последовательность далеко не полна и отражает общую канву выполняемых действий.
Поскольку процесс достаточно многофакторный и завязан на значительном количестве согласований, заключений, решений и мнений, то значительную роль в нем играет функция Партнера – координатора процесса, отстаивающего интересы землепользователя.
Когда необходимо вносить изменения в ПЗЗ?
Необходимость корректировки Правил землепользования возникает у землепользователя (владельца земельного участка), когда невозможно эффективно использовать и развивать земельный участок или же нарушены законные права пользователей:
В случаях, когда ПЗиЗ не предусматривают или значительно ограничивают возможности нового строительства,
Когда невозможна реконструкция объектов с преобразованием ТЭПов (такими как функциональное назначение, общая площадь, площадь застройки, высотность, этажность и проч.),
Когда территориальная зона, к которой относится участок в ПЗЗ, не предусматривают требуемый Инвестору вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ),
Установленные по отношению к ЗУ границы территориальных зон или принятые градостроительные ограничения (регламенты) препятствуют инвестиционной деятельности,
Прочие основания, перечень причин не ограничен.
Для подобного рода случаев существует достаточно сложный, но эффективный способ преодоления ограничений – Внесение изменений в Правила землепользования и застройки.
Важно понимать, что корректировка ПЗЗ – не обязанность уполномоченного на то органа, а его право. Поэтому важны качество предварительных проработок и убедительность подачи обосновывающих материалов, выполняемых опытной командой специалистов.
Подача заявления об изменении территориальной зоны на стадии разработки ПЗЗ
предложения и заявления направляются в Комиссию по проекту правил землепользования и застройки
в течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ
или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения
предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются в Префектуру
организуются публичные слушания
о проведении слушаний делается публикация в СМИ:
о дате и месте проведения
с информацией из проекта изменений в ПЗЗ
в ряде случаев проведение публичных слушаний не требуется
по результатам слушаний комиссия готовит итоговый вариант проекта изменений в ПЗЗ с приложением к нему протокола публичных слушаний
подготовленные документы отправляются на Гзк:
в течение 10 дней комиссия принимает решение:
о направлении проекта изменений в ПЗЗ на выпуск распоряжения об утверждении
об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления
