Оформление и согласование перепланировки

Для определения территории, которая необходима для эксплуатации жилых и нежилых зданий, проекты межевания кварталов являются важными документами. Ранее их разрабатывали за счет городского бюджета, значительно экономя тем самым средства собственников недвижимости. Однако конфигурация и площадь земельных участков зачастую не устраивают правообладателей, поскольку в процессе межевания, как правило, принимаются во внимание лишь фактические границы земельных участков, находящихся на государственном кадастровом учете. Это не всегда отражает истинное положение дел. Специалисты нашей компании окажут помощь в проведении комплекса работ, связанных с установлением оптимально возможных границ участка для целей строительства нового объекта или эксплуатации существующих объектов капитального строительства.
Что такое проект межевания территории и когда он необходим
Документация по планировке территории квартала, где определяются границы земельных участков, красные линии, устанавливаются границы зон с особыми условиями задействования территорий, иные характеристики земельных участков – это проект межевания квартала. Разрабатывать документацию необходимо, если нужно на безконкурсной основе увеличить границы существующего земельного участка или при образовании единого земельного участка из нескольких участков. Осуществление этого мероприятия потребуется и при корректировке красных линий землепользования, а также решении споров о границах земельных наделов. Такой проект используется как документ-основание при постановке земельного участка на кадастровый учет.
Стоимость разработки и согласования документации зависит от юридической сложности объекта и объема проводимых мероприятий. Узнать ее размер можно, связавшись со специалистами по телефону.
Корректировка проекта межевания территории
Установление границ образуемых и/или изменяемых земельных участков при подготовке ПМТ производится в соответствии с нормами их отвода для конкретных видов деятельности и градостроительными регламентами. Работы осуществляются также на основании иных требований, которые установлены законами РФ в отношении таких участков, опираются на своды правил и технические регламенты.
Однако нередки ситуации, когда в утвержденный ПМТК требуется внести корректировки, которые связаны с изменением геометрии земельных участков. Это может касаться, к примеру, раздела или объединения участка в квартале жилой застройки. В такой ситуации требуется произвести корректировку проекта межевания территории квартала в отдельной его части в соответствии с Постановлением № 1089-ПП от 26.12.2017 Правительства г. Москвы.
Так же оказываем полный пакет услуг по сопровождению ваших документов в Департаменте городского имущества, помогаем в оформлении заявок и получении требуемых документов.
Обратившись в нашу компанию для разработки проекта межевания квартала, клиент может быть уверен, что его ожидает поддержка настоящих профессионалов, имеющих большой опыт оформлении земельно-имущественных отношений. Специалисты проработают и разъяснят все этапы достижения поставленной цели. Поэтапно разработанное коммерческое предложение будет иметь обоснованные цены каждого этапа проекта, определяющих общую сумму затрат за оказанную услугу. Компания гарантирует клиенту выполнение работ качественно и в срок, а также возможность полного контроля ситуации клиентом для понимания этапов и темпов продвижения дела. В случае невыполнения компанией своих обязательств по разработке или корректировке проекта межевания в Москве осуществляется полный возврат денег клиенту без удержания комиссионных.
Предварительный этап
Аудит земельно-правовых и имущественных отношений.
Первый этап
Подготовка эскизов будущих границ земельного участка (частей земельного участка).
Второй этап
Сбор исходных данных;
Обследование территории с фотофиксацией;
Анализ полученных и собранных данных;
Корректировка проекта межевания территории (далее – Проект);
Передача Проекта в согласующие организации;
Внесение изменений в материалы Проекта по замечаниям согласующих организаций (в случае необходимости);
Доработка материалов Проекта при наличии замечаний Департамента городского имущества города Москвы (в случае необходимости);
Передача материалов Проекта на утверждение в Департамент городского имущества города Москвы;
Подготовка электронной версии утвержденного Проекта в формате mid/mif, excel в соответствии с установленными требованиями для информационной системы Департамента городского имущества города Москвы.
Так же для собственников и арендаторов земельных участков, владельцев сооружений, зданий и строений в настоящее время становится крайне актуальным земельно-правовой аудит. Комплекс работ определяет возможности использования участка земли для нужд покупателя, инвестора или собственника. Обратившись в нашу компанию, клиент получит исчерпывающее заключение, которое определит для него возможную необходимость и последовательности тех или иных действий. Превентивные меры всегда разумнее, чем экстренные мероприятия в рамках приостановки регистрирующего органа или основанные на предписании органа исполнительной власти столицы.
Определение круга вопросов, требующих приведения земельно-правовых и имущественных отношений к требованиям законодательства, построение дорожной карты по реализации каждого этапа с указанием сроков/перечней документов/порядка выполнения и стоимости работ.
Перед получением любой государственной услуги целесообразно комплексно рассмотреть объект (здание и земельный участок) для определения наличия/отсутствия причин в отказе с последующим получением претензии-штрафа от органов исполнительной власти за невыполнение или несоблюдение законов и/или норм не связанных с заявленными требованиями, таких как нецелевое использование земельного участка или признаки самовольного строительства, в то время как каждый собственник уверен в отсутствии данных обстоятельств.
Вместе с этим крайне важно проанализировать объект (здание и земельный участок) перед покупкой или продажей такого объекта, чтобы избежать приостановки/отказа в государственной регистрации сделки или в последующем столкнуться со штрафами или исками о признании права собственности на объект/часть объекта отсутствующим.
В ходе земельно-правового аудита определяются разночтения в документах и устраняются в рабочем порядке. Анализ делает доступной информацию о градостроительном потенциале земельного участка (в случае заказа работ по подготовке градостроительного потенциала земельного участка). Реализация услуги позволяет произвести расчет оптимальных технико-экономических характеристик возможного объекта, стоимости пошлин за новое строительство.
Помимо материалов градостроительной деятельности земельно-правовому аудиту подвергаются данные ЕГРН, технико-экономические параметры, фактическое использование, предельные размеры участков, возможность раздела земельного участка, ориентировочная кадастровая стоимость и арендные ставки. Эти данные необходимы для безопасности сделок с земельными участками, поскольку ограничения и недостатки могут поставить под угрозу приобретенный титул собственности.
Так же предлагаем внесение изменений в ПЗЗ.
ПЗЗ по сути представляет собой традиционную систему градостроительного регулирования. Правила состоят из текстовой и графической части. Они устанавливают виды разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, ограничения на их использование, определяют предельные параметры разрешенного строительства, а также правовой режим территории. ПЗЗ прежде всего устанавливают территориальные зоны и их подзоны, которые закрепляют тип размещаемых объектов. ПЗЗ основаны на планировании и делении территорий поселений на градостроительные зоны. Это позволяет установить понятный порядок застройки и использования участков, сформировать базу для правового режима земельных участков.
Предназначение Правил землепользования и застройки
В своеобразной «иерархии» градостроительной документации ПЗЗ, установленной Градостроительным кодексом РФ, отводится важная роль. Они служат некоей «пусковой кнопкой», которая включает механизм реализации генерального плана. Кроме этого использование ПЗЗ дает возможность определять и устранять имеющиеся недочеты в генеральном плане и планировании территории. Они официально выступают в качестве нормативно-правового акта, детализирующего генеральный план и регламентирующего использование территории. Для правообладателей объектов недвижимости ПЗЗ обеспечивают маневренность градостроительного зонирования, проявляющуюся в возможности выбора ВРИ, отклонения от установленных параметров строительства, корректировки правил застройки, направлены на достижение баланса между общественными и частными интересами.
Применение ПЗЗ для решения проблем в использовании участков
В ПЗЗ г. Москвы, как и других муниципальных образований, содержатся полезные сведения по многим вопросам, в числе которых данные о градостроительных регламентах всех территориальных зон поселения. Они включают данные о праве использования земельных участков на проведение строительных изменений объектов капитального строительства, возникших до введения в действие ПЗЗ. Возможности ПЗЗ могут использоваться для задач изменения ВРИ, получения разрешения на корректировку предельных параметров строительства или территориальной зоны.
Когда необходимо вносить изменения в ПЗЗ
Внесение изменений в правила застройки и землепользования требуется в ситуации, когда правообладателя участка не устраивает способ его использования, предусмотренный действующими Правилами. В частности, это относится к зонам «сохраняемого землепользования» в Москве, для которых предусмотрены нулевые параметры разрешенного строительства. Таким образом, внесение изменений в ПЗЗ становится актуальным, если требуется изменить ВРИ объектов капстроительства и земельных участков (когда при соответствии границ земельных участков и территориальной зоны не предполагаются нужные ВРИ). Без внесения изменений в ПЗЗ не обойтись при установлении или изменении параметров реконструкции объектов капстроительства или разрешенного строительства, а также территориальных зон и подзон.
Проблемы внесения изменений
При оформлении земельно-правовых отношений с городом у правообладателей могут возникнуть сложности из-за того, что зона сохраняемого землепользования установлена для более чем 80% территории Москвы. Если земельный участок, нужный для эксплуатации сооружения или здания, ранее не был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, правообладатели объектов капстроительства, которые размещены в пределах подобной зоны в Москве, утрачивают возможность оформить с городом земельно-правовые отношения. Индекс «Ф» территориальной зоны не предусматривает определение основных ВРИ для образуемых участков, а лишь подтверждает сведения о них, уже содержащиеся в ЕГРН, не позволяя корректировать их без внесение изменений в ПЗЗ.
Условия, при которых возможно совершить корректировку
Одно из важных условий применения ПЗЗ в решении задач и основание для внесения изменений в правила землепользования — обоснованность выдвигаемых требований, отсутствие противоречий с материалами территориального планирования муниципального образования. В случае внесения изменений в ПЗЗ интересы застройщика не должны идти вразрез с интересами города. Корректировки должны быть минимально обременительными для социальной, транспортной и иной инфраструктуры. Поэтому необходимо, чтобы реконструкция или строительство объекта создавало позитивную перспективу развития для всех субъектов правоотношений. Это может выражаться в строительстве социальных объектов, создании инвестиционной привлекательности и новых рабочих мест, развитии инфраструктуры и благоустройстве территорий.